大悦城控股集团股份有限公司相
关债券 2025 年追踪评级证明（20
大悦 01）
中鹏信评【2025】追踪第【414】号 01
信用评级证明声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成托付关系外，本评级机构及评级从业东谈主员与评级对象不存
在职何足以影响评级举止沉寂、客不雅、自制的关联关系。
本评级机构与评级从业东谈主员已施行尽责拜谒义务，有充分情理保证所出具的评级证明投降了信得过、客不雅、
自制原则，但不合评级对象罕见相干方提供或已持重对外公布信息的正当性、信得过性、准确性和完好意思性
作任何保证。
本评级机构依据里面信用评级尺度和责任枢纽对评级终局作出沉寂判断，不受任何组织或个东谈主的影响。
本评级证明不雅点仅为本评级机构对评级对象信用气象的个体主张，不行动购买、出售、合手有任何证券的
提倡。本评级机构不合任何机构或个东谈主因使用本评级证明及评级终局而导致的任何损失负责。
本次评级终局自本评级证明所注明日历起奏效，灵验期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受
评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时间变更信用评级。本评级机构领导报
告使用者应实时登陆本公司网站关心被评证券信用评级的变化情况。
本评级证明版权归本评级机构整个，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除托付评级公约商定外，
未经本评级机构书面得意，本评级证明及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务举止或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
大悦城控股集团股份有限公司相干债券2025年追踪评级证明（20大
悦01）
评级终局 评级不雅点
? 本次等第的评定是筹商到：大悦城控股集团股份有限公司（以下简
本次评级 前次评级
称“大悦城”或“公司”，股票代码：000031.SZ）房地产诱骗销售
主体信用等第 AAA AAA 限制仍位于行业前方，在售及储备技俩质料较优，买卖地居品牌影
评级瞻望 相识 相识 响力和运营能力较强，仍可为公司孝敬一定的现款流和利润，公司
中证鹏元也关心到，公司销售依然承压，盈利能力方针弱化，仍面
临一定的资金压力，存在一定的或有欠债风险。
公司主要财务数据及方针（单元：亿元）
技俩 2025.3 2024 2023 2022
总金钱 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
归母整个者权力 103.54 105.96 138.43 154.02
评级日历
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
筹划举止现款流净额 6.43 66.17 106.42 27.10
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总金钱文书率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
剔除预收款项的金钱欠债
率
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
酌量面孔 总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
技俩负责东谈主：郜宇鸿
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
gaoyh@cspengyuan.com
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
贵府着手：公司 2022-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元
技俩组成员：李莹莉 整理
liyl@cspengyuan.com
评级总监：
酌量电话：0755-82872897
正面
? 公司仍具有很强的空洞竞争能力和品牌影响力。2024 年公司房地产销售限制天然下滑，但仍位居行业前方；买卖地
产仍保管较强的品牌影响力和运营能力，追踪期内投资物业及相干服务业务理解优于商场，仍为公司孝敬一定的现
金流和利润。
? 融资渠谈畅通，金钱质料尚可，抗风险能力相识。公司银行融资、公开商场债券融资、ABS、CMBS、REIT 等种种
化融资渠谈畅通，2024 年首单败坏 REIT 刊行得胜，老本商场认同度合手续进步。公司金钱以一二线城市房地产诱骗
技俩及地盘储备、自合手买卖物业等为主，金钱价值举座质料尚可。
关心
? 揣摸公司销售仍承压。2024 年公司全口径销售额同比着落 19.88%，房地产商场仍在筑底回稳阶段，需合手续关心公司
重心技俩入市节拍及去化情况。
? 公司盈利能力方针弱化。因结算技俩各别，公司筹划性业务利润合手续收窄，存货跌价损失、互助技俩投资损失侵蚀
利润，2024 年公司包摄于母公司的吃亏额扩大。
? 公司仍靠近一定的资金压力。放荡 2024 年末，公司在建技俩揣摸尚需投资 542.03 亿元（剔除累计已投资大于揣摸总
投资的技俩），举座限制仍较大。
? 需关心公司或有欠债风险。放荡 2024 年末，公司对外担保余额 36.63 亿元，主要为对参股及互助诱骗公司的担保。
同期末公司紧要未决诉官司项三笔，主要由技俩互助诱骗方的资金纠纷、债务纠纷引起，部分互助方存在负面舆情，
或对公司产生一定影响。
改日瞻望
? 中证鹏元予以公司相识的信用评级瞻望。咱们以为公司在售技俩质料较好，买卖地产运营能力较强，融资渠谈畅通，
抗风险能力相识。
同行相比
方针 金茂投资 大悦城 滨江集团 金融街
全口径公约销售金额（亿元） 982.55 369.00 1,116.30 194.51
总金钱（亿元） 3,634.42 1,785.75 2,590.83 1,216.33
营业收入（亿元） 530.83 357.91 691.52 190.75
净利润（亿元） 14.84 -25.59 37.91 -115.56
销售毛利率（%） 14.00 21.76 12.54 3.00
剔除预收款项的金钱欠债率（%） 69.92 72.88 61.42 76.41
流动金钱盘活率（次） 0.20 0.27 0.28 0.23
总金钱盘活率（次） 0.15 0.19 0.25 0.14
注：（1）金茂投资为上海金茂投资照应集团有限公司的简称（2）以上各方针均为 2024 年数据。
贵府着手：Wind，各企业公开贵府，中证鹏元整理
本次评级适用评级方法和模子
评级方法/模子称呼 版块号
房地产诱骗企业信用评级方法和模子 cspy_ffmx_2023V1.0
外部特别复古评价方法和模子 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级方法和模子已流露于中证鹏元官方网站
本次评级模子打分表及终局
评分要素 方针 评分等第 评分要素 方针 评分等第
宏不雅环境 4/5 初步财务气象 5/9
行业&筹划风险气象 7/7 杠杆气象 5/9
业务气象 财务气象
行业风险气象 3/5 盈利气象 中
筹划气象 7/7 流动性气象 7/7
业务气象评估终局 7/7 财务气象评估终局 7/9
ESG 身分 0
诊疗身分 紧要特别事项 0
补充诊疗 0
个体信用气象 aa+
外部特别复古 1
主体信用等第 AAA
注：各方针得分越高，暗意理解越好。
本次追踪债券大概
债券简称 刊行限制（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日历 债券到期日历
注：债券余额为 2025 年 6 月 23 日数据。
一、 债券召募资金使用情况
“20大悦01”召募资金专项账户余额为13.74万元。
二、 刊行主体大概
追踪期内，公司称呼、注册老本、实收老本、股权结构未发生变化。放荡2025年3月末，中粮集团
有限公司（以下简称“中粮集团”）班师合手有公司20.00%股权，通过全资子公司明毅有限公司转折合手有
监督照应委员会，2025年3月末公司产权及阻挡结构关系如附录二所示。
公司系中粮集团旗下以住宅地产和买卖地产为中枢板块，涵盖酒店、写字楼、长租公寓等多业态的
空洞地产诱骗平台。放荡2024年末，大悦城地产有限公司（证券简称“大悦城地产”，代码：0207.HK）
依然公司伏击子公司，负责买卖地产建设及运营业务。
表1 2024 年末大悦城地产主要财务数据（单元：亿元）
公司简称 合手股比例 总金钱 整个者权力 营业收入 净利润
大悦城地产 64.18% 1,352.25 553.97 198.31 -2.94
贵府着手：Wind，中证鹏元整理
三、 运营环境
宏不雅经济和政策环境
内需，推动经济沉稳进取、结构向优
平。一揽子存量政策和增量政策合手续发力、靠前发力，后果逐渐露出。出产需求连领受复，结构有所分
化，工业出产和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保合手韧
性，败坏超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型历程中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生
产力和高时间产业稳步增长，债务和地产风险有所着落，海出门入气象简约，商场活力信心增强。二季
度外部时事严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和空隙率或靠近压力。国内新旧动能颐养，灵验需求
不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落
实，进一步扩内需尤其是提振败坏，服从稳事迹、稳企业、稳商场、稳预期，以高质料发展的细则性应
对种种不细则性。二季度货币政策赓续保管戒指宽松，保合手流动性充裕，推动通胀温和回升，赓续相识
股市楼市，树立新式政策性金融器具，复古科技改换、扩大北坏、相识外贸等。财政政策合手续用劲、更
加过劲，财政刺激有望加码，增多刊行超弥远罕见国债，复古“两新”和“两重”范畴，扩大专项债投
向范畴和用作技俩老本金范围，同期激动财税体制改造。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房，
合手续用劲推动房地产商场止跌回稳。科技改换、新质出产力范畴要因地制宜推动，合手续增强经济新动能。
面对外部冲击，我国将以更鼎力度促进败坏、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲灵验的政策嘱咐外部
环境的不细则性，揣摸全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。
详见《关税博弈，将强作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济瞻望》。
行业环境
（一）房地产行业
房地产商场销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市当先成就，供给端复苏仍需时候，地盘投
资及新开工仍在低位，在融资复古和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善。2025年房地产市
场仍承压，但跌幅有望收窄，行业进入磨底成就阶段。
中城市成交面积同比已连络改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速成就，一线城市房
价趋于相识。受库存高企、战术收缩影响，房企聚焦高能级城市土拍商场，天下地盘商场短期仍承压，
新开工面积、房地产诱骗投资增速仍处于低位，举座投资意愿未赫然改善。行业融资政策合手续宽松，专
项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需关心弱天禀房企的政策落地后果。举座来看，2025年中国
经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，商场仍在磨底状态，但供需两头政策合手续发力，行业基本面
有望逐渐成就。
详见《信用瞻望2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企收缩过冬》。
（二）买卖地产
买卖地产“以价换量”嘱咐需求下滑，行业逐渐转向存量竞争，零卖物业理解优于办公物业，但
均靠近一定的下行压力，头部运营商具备先发上风，行业向头部聚集
我国买卖营业用房、写字楼投资均于 2017 年着落，年投资额较高点接近腰斩，新开工面积合手续下
滑，行业举座库存压力较大。需求方面，租借需求不及，商场浩大以价换量，优质零卖物业出租情况整
体优于办公物业。揣摸 2025 年扩内需、促败坏政策将赓续发力，败坏商场有望逐渐复苏，但在短期内
住户预期偏弱的布景下，商铺及办公商场仍有压力。
图1 一 二 线 城 市 优 质 零 售 物 业 租 赁 情 况 （ 单 图2 一二线优质写字楼租借情况（单元：%、
位：%、元/普通米/天） 元/普通米/月）
平均空置率 首层房钱（右） 平均空置率 平均房钱（右）
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贵府着手：Wind，中证鹏元整理 贵府着手：Wind，中证鹏元整理
头部运营商保管积极作风，行业向头部聚集。我国买卖地产诱骗运营商主要为内资房地产诱骗企业，
如万达商管、华润万象、龙湖集团等，部分港资专科运营商亦在内地零卖物业布局，包括太古地产、恒
隆地产、嘉里建设。连年房地产诱骗商场合手续诊疗，内资运营商对买卖地产业务爱好进度赫然进步，通
过加大轻金钱拓展力度、存量技俩优化运营、细分赛谈布局，多量企业买卖板块营业收入增速浩大逾越
举座营收增速。仲量联行数据娇傲，2024 年前十大运营商新增限制占重心 21 城新增限制的 51.1%，头
部企业强化高能级城市中枢肠段布局，行业进一步向头部聚集。
买卖地产融资渠谈畅通，或成为房地产诱骗企业伏击融资阶梯。买卖地产的退出阶梯包括巨额交往、
CMBS、CMBN、筹划性物业贷、类 REIT、REIT。证据中指酌量院数据，2024 年共有 260 宗买卖地产
巨额交往，交往金额 1,338 亿元，平均单笔 5.8 亿元，买家以机构投资东谈主、处所国资为主，卖家以房企
为主。2024 年 1 月，央行缩小筹划性物业贷照应，允许披发筹划性物业贷用于偿还该企业及集团控股公
司存量房地产范畴的相干贷款和公开商场债券，可灵验补充房地产企业融资渠谈。放荡 2025 年 5 月 22
日，我国共刊行败坏基础设施 REIT 八支，共计刊行限制 213.26 亿元，败坏基础设施 REIT 的刊行，打
互市业物业“投融管退”全人命周期。
举座看，面前买卖地产商场正向高质料发展转型，行业发展时势向增量运营滚动，头部运营商保管
延迟顺次，依托先发上风构建中枢竞争力。但短期内买卖物业存量竞争加重，宏不雅环境复杂多变，需求
合手续承压，买卖地产仍有承压。
四、 筹划与竞争
公司主要从事房地产诱骗、买卖地产诱骗及运营业务，追踪期内房地产诱骗销售合手续承压，结算收
入及利润进一步下滑；依托品牌效应和简约的运营照应能力，买卖地产运营较为适应，仍可为公司孝敬
现款流和利润，业务伏击性进步。
酒店运营方面，2024年公司旗下酒店入住率同比有所下滑，昔日营业收入有所着落。
表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元）
技俩
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
商品房销售及一级地盘诱骗 283.86 79.31% 14.26% 290.44 78.96% 19.56%
投资物业及相干服务 52.43 14.65% 59.53% 53.93 14.66% 61.24%
酒店筹划 8.69 2.43% 31.49% 9.70 2.64% 35.27%
照应输出 2.07 0.58% 80.32% 2.66 0.72% 84.58%
物业罕见他照应 9.74 2.72% 11.60% 9.33 2.54% 6.93%
其他业务 1.11 0.31% 59.03% 1.77 0.48% 67.36%
共计 357.91 100.00% 21.76% 367.83 100.00% 26.47%
贵府着手：公司 2023-2024 年年度证明，中证鹏元整理
（一）房地产诱骗业务
公司仍具备限制上风，但销售功绩有所下滑；公司投资进一步收缩，优质新增技俩对当期销售提
兴奋用较强，技俩储备充裕，但需关心部分技俩去化情况
追踪期内公司销售面积与销售额均大幅着落，但仍处于行业前方，仍具备一定的限制上风。
位于西安市浐灞生态区（2宗）、西安市长安区、杭州市萧山区、三亚市；2024年公司在杭州市、西安
市别离完结销售额93.73亿元、60.69亿元，新增技俩对当期销售额提兴奋用赫然，需合手续关心公司技俩
投资情况罕见销售去化进展。
房地产诱骗销售收入仍承压。2024年公司主要结算技俩位于南京市、深圳市、成齐市、金华市，与
上年度销售区域基本匹配。但2022年以来房地产商场价钱有所下行，公司商品房销售及一级地盘诱骗毛
利率有所下滑。2024年末，公司公约欠债余额249.96亿元，公约欠债对收入躲闪倍数较低。
表3 公司全口径房地产诱骗业务主要筹划方针
方针称呼 2024 年 2023 年
新开工面积（万普通米） 30.54 97.62
完好意思面积（万普通米） 230.06 359.04
结算面积（万普通米） 198.24 287.01
结算金额（亿元） 392.72 651.93
结算均价（元/普通米） 19,810.33 22,714.54
公约销售面积（万普通米） 166.91 223.01
公约销售金额（亿元） 369.00 460.55
销售均价（元/普通米） 22,107.72 20,651.44
注：全口径技俩包含公司并表及一谈权力合手股技俩。
贵府着手：公司 2023-2024 年年度证明及公司提供，中证鹏元整理
表4 公司新增技俩情况
技俩 2024 年 2023 年
新增技俩数目（个） 5 3
新增地盘计容建筑面积（万普通米） 55.86 16.80
新增地盘总价款（亿元） 84.26 63.34
权力对价（亿元） 33.16 29.74
楼面均价（万元/普通米） 1.51 3.77
新增技俩所处区域 杭州、西安、三亚 上海、西安、南京
贵府着手：公司 2023-2024 年年度证明及公司提供，中证鹏元整理
公司在售技俩所处区位优良，土储限制大，但仍需关心部分技俩去化情况。放荡2024年末，公司主
要在售技俩的待售面积共计703.49万普通米；公司待售面积中一线城市、二线城市、三四线城市占比分
别为9%、69%、22%，其中成齐、武汉、西安、昆明等重心二线城市占相比高。2024年末公司地盘储备
限制剩余可诱骗计容建筑面积821.58万普通米，土储限制小幅着落，但仍较为充沛，地盘储备以朔方大
区和西南大区为主。公司待售技俩区域布局相对散播，一二线城市占相比高，各能级城市销售孝敬愈加
多元化，为自后续发展和风险留神奠定了较好的基础。中证鹏元关心到，房地产商场处于筑底回稳阶段，
公司部分技俩去化较慢，改日内容销售情况存在不细则性。
放荡2024年末，公司在建技俩揣摸尚需投资542.03亿元（剔除累计已投资大于揣摸总投资的技俩），
以西安、武汉、南京技俩为主，公司仍靠近一定的资金压力。公司在建技俩以住宅技俩为主，商办亦有
较大体量，部分买卖及办公居品改日可能存在一定的去化压力。
（二）地产运营业务
公司在买卖地产范畴具备较强的品牌上风和运营照应能力，出租率仍保管较强韧性；首单败坏
REIT落地，拓宽公司买卖金钱退出渠谈，商场认同度合手续进步
买卖板块战术伏击性进步，品牌价值仍较强。追踪期内，公司战术更新为“超卓的城市运营与好意思好
生存服务商”，进步买卖引颈地位，安身于“大悦城” “大悦汇”两大尺度居品线，合手续扩大筹划业
务疆土。2024年，公司开业三家购物中心，新开业购物中心出租率均处于较高水平；2024年末，公司在
营技俩36个（含轻金钱和非尺度化居品），总买卖面积375万普通米。天然追踪期内公司运营的购物中
心出租率略有下滑，但举座出租率仍保管较高水平（2024年平均出租率95.1%），销售量和客流量同比
均有增长，仍具有较强的品牌上风。
公司首单败坏REIT落地，拓宽公司买卖金钱退出渠谈，减轻资金压力。2024年9月，中原大悦城购
物中心阻塞式基础设施证券投资基金（180603.SZ，简称“中原大悦城买卖REIT”）上市，召募限制
公司写字楼、产业地产举座筹划较为适应。公司办公及产业物业位于北京、深圳、香港，所处区位
优良，2024年写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%，出租率保管较强韧性。
五、 财务分析
财务分析基础证明
以下分析基于公司提供的经信永中庸管帐师事务所（特别庸碌合资）审计并出具尺度无保属主张的
追踪期内公司盈利能力有所下滑，公司主动压降债务限制并诊疗债务结构，重迭金钱减值，公司
金钱限制仍有镌汰，在手金钱质料尚可，再融资渠谈畅通，偿债压力可控
老本实力与金钱质料
受公司主动压降债务、金钱减值、技俩结转等身分影响，追踪期内公司总金钱仍有着落。存货依然
公司金钱的主要组成，追踪期内主要对南京天悦锦麟、深圳中粮悦章凤凰里、南京天悦风华、杭州悦著
云轩技俩干涉建设，技俩所处区位较好，金钱质料尚可；同期较大限制的技俩结转，公司存货有所减少。
弥远股权投资限制小幅增长，主因对杭州一斡旋诱骗技俩追加投资、新增合手有中原大悦城买卖REIT的
权力（原始权力东谈主认购40%）。
放荡2024年末，公司受限金钱账面价值363.00亿元，主要为因借债典质的存货和投资性房地产，其
中因法院冻结资金及践约保证金受限的货币资金2.16亿元。公司另有使用范围受限的货币资金99.87亿元，
主因预售监管、贷款监管、召募资金专用账户监管，使用受限资金限制同比扩大。
追踪期内，公司购买深圳市锦峰城房地产诱骗有限公司少数股东股权，重迭2024年公司存在一定亏
损，期末整个者权力限制有所着落。综互助用下，公司产权比率有所镌汰，但仍较弱。
图3 公司老本结构
总欠债 整个者权力 产权比率（右）
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
表5 公司主要金钱组成情况（单元：亿元）
技俩
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 270.00 15.21% 270.89 15.17% 300.85 15.19%
存货 756.40 42.61% 767.85 43.00% 919.41 46.42%
流动金钱共计 1,245.97 70.20% 1,251.73 70.10% 1,449.76 73.20%
弥远股权投资 139.94 7.88% 140.70 7.88% 128.77 6.50%
投资性房地产 306.61 17.27% 308.55 17.28% 314.88 15.90%
非流动金钱共计 529.03 29.80% 534.02 29.90% 530.85 26.80%
金钱悉数 1,775.00 100.00% 1,785.75 100.00% 1,980.61 100.00%
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
盈利能力
公司筹划性业务利润合手续收窄，2024年刊行中原大悦城买卖REIT完结一定例模的金钱搞定收益，
但存货跌价损失、互助技俩投资损失侵蚀利润，公司盈利能力方针有所弱化。天然房地产行业出现筑底
回稳迹象，但趋势有待进一步明确，且向公司筹划端传导仍需时日，需合手续关心房地产行业周期波动对
公司盈利情况的影响。
图4 公司盈利能力方针情况（单元：%）
EBITDA利润率 总金钱文书率
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明，中证鹏元整理
现款流与偿债能力
追踪期内，公司压降债务限制，优化债务结构，非标融资占等到债务成本均有所着落。2024年公司
获批“白名单”技俩12个，筹划性物业贷款技俩7个，银行贷款融资有所增长；刊行中期单子50亿元，
公开商场融资滚续渠谈畅通。追踪期内，中信建投-沈阳大悦城金钱复古专项筹划隔断并完成算帐；公
司刊行中原大悦城买卖REIT，完结金钱出表融资。2025年3月末公司总债务675.62亿元，债务限制仍较
大。
表6 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）
技俩
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借债 6.45 0.48% 23.90 1.74% 9.60 0.63%
应付账款 116.24 8.56% 131.69 9.61% 159.81 10.52%
公约欠债 254.70 18.75% 249.96 18.24% 316.79 20.85%
其他应付款 200.27 14.74% 200.26 14.62% 187.72 12.35%
一年内到期的非流动欠债 135.03 9.94% 155.07 11.32% 205.89 13.55%
流动欠债共计 766.03 56.39% 814.06 59.41% 957.85 63.03%
弥远借债 425.90 31.35% 403.55 29.45% 405.03 26.65%
应付债券 108.23 7.97% 91.82 6.70% 102.48 6.74%
非流动欠债共计 592.52 43.61% 556.14 40.59% 561.81 36.97%
欠债共计 1,358.55 100.00% 1,370.20 100.00% 1,519.66 100.00%
总债务 675.62 49.73% 674.34 49.21% 738.95 48.63%
其中：短期债务 141.48 20.94% 178.97 26.54% 214.30 29.00%
弥远债务 534.13 79.06% 495.37 73.46% 524.65 71.00%
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
追踪期内公司销售承压、盈利弱化，EBITDA利息保险倍数下滑、OCF对净债务的躲闪进度有所下
降。受益于债务限制的压降，公司速动比率、现款短期债务比均有成就。放荡2024年末，公司未使用授
信额度1,618.62亿元；放荡2025年5月末，子公司中粮置业投资有限公司15亿元中期单子；公司ABS、
CMBS、REIT等多元化融资渠谈畅通。
表7 公司偿债能力方针
方针称呼 2025 年 3 月 2024 年 2023 年
剔除预收款项的金钱欠债率 72.55% 72.88% 72.24%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84
总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27%
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
图5 公司流动性比率情况
速动比率 现款短期债务比
贵府着手：公司 2023-2024 年审计证明，中证鹏元整理
六、 其他事项分析
过往债务践约情况
证据公司提供的企业信用证明，从2022年1月1日至证明查询日（2025年5月12日），公司本部不存
在未结清不良类信贷纪录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公诱骗行的各种债券均如期偿付利息，
无到期未偿付或过时偿付情况。
证据中国实行信息公开网，放荡证明查询日（2025年6月11日），中证鹏元未发现公司被列入天下
失信被实行东谈主名单。
或有事项分析
放荡2024年末，公司对外担保余额36.63亿元，主要为对合联营企业的担保。同期末公司紧要未决
诉官司项三笔，主要由技俩互助诱骗方的资金纠纷、债务纠纷引起。公司部分技俩秉承互助诱骗时势，
个别互助方存在债务过时、诉讼纠纷等负面事项，或对公司互助诱骗技俩罕见融金钱生影响，需关心公
司互助技俩资金管控、实施调解及权力销售等情况。
七、 外部特别复古分析
公司是中粮集团的伏击子公司，放荡2025年3月末，中粮集团罕见全资子公司明毅有限公司共计合手
有公司69.28%股权。中粮集团行动国务院国有金钱监督照应委员会直属的以粮油食物全产业链为基础的
大型中央企业集团，老本实力浑朴，且在行业地位、资源掌控、居品结构、品牌有名度以及商场与物流
收罗等方面具有显耀上风。
中证鹏元以为公司对中粮集团的伏击性为高度伏击，在公司靠近债务难受时，中粮集团提供特别支
合手的意愿相配强，主要体当今以下方面：
（1）中粮集团是国资委首批细则的16家以房地产为主业的中央企业之一，公司业务范围躲闪买卖、
住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等范畴，是中粮集团旗下独一的地产投资和照应
平台，业务伏击性很高。
（2）公司对中粮集团总金钱限制孝敬较大。放荡2024年末，中粮集团总金钱限制为6,999.86亿元，
公司金钱总数占中粮集团的比重达25.51%。2024年中粮集团完结营业收入6,101.57亿元，同期公司营业
收入占中粮集团的比重为5.87%，营业收入占比进步。
（3）公司为中粮集团旗下空洞地产诱骗业务筹划主体，亦为中粮集团旗下伏击的境内债券刊行主
体，公司走嘴聚对中粮集团的声誉或品牌形象、融资渠谈或融资成本产生较大的影响。
附录一 公司主要财务数据和财务方针（吞并口径）
财务数据（单元：亿元） 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
货币资金 270.00 270.89 300.85 365.30
存货 756.40 767.85 919.41 957.05
流动金钱共计 1,245.97 1,251.73 1,449.76 1,577.07
投资性房地产 306.61 308.55 314.88 338.13
非流动金钱共计 529.03 534.02 530.85 567.25
金钱悉数 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
短期借债 6.45 23.90 9.60 38.11
公约欠债 254.70 249.96 316.79 304.54
其他应付款 200.27 200.26 187.72 339.49
一年内到期的非流动欠债 135.03 155.07 205.89 121.14
流动欠债共计 766.03 814.06 957.85 1,036.18
弥远借债 425.90 403.55 405.03 474.21
应付债券 108.23 91.82 102.48 114.69
弥远应付款 0.00 0.00 17.14 17.48
非流动欠债共计 592.52 556.14 561.81 633.10
欠债共计 1,358.55 1,370.20 1,519.66 1,669.28
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
短期有息债务 141.48 178.97 214.30 157.85
弥远债务 534.13 495.37 524.65 606.38
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
整个者权力 416.45 415.54 460.95 475.04
营业收入 51.13 357.91 367.83 395.79
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
筹划举止产生的现款流量净额 6.43 66.17 106.42 27.10
投资举止产生的现款流量净额 -1.55 4.91 64.45 -2.61
筹资举止产生的现款流量净额 -6.24 -93.14 -243.29 91.39
财务方针 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总金钱文书率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
产权比率 326.22% 329.74% 329.68% 351.40%
剔除预收款项的金钱欠债率 72.55% 72.88% 72.24% 74.13%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
总债务/总老本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
筹划举止现款流/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
贵府着手：公司 2022-2024 年审计证明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图（放荡 2025 年 3 月末）
贵府着手：公司提供
附录三 主要财务方针筹划公式
方针称呼 筹划公式
短期债务 短期借债+应付单子+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务诊疗项
弥远债务 弥远借债+应付债券+其他弥远债务诊疗项
总债务 短期债务+弥远债务
未受限货币资金+交往性金融金钱+应收单子+应收款项融资中的应收单子+其他现款类
现款类金钱
金钱诊疗项
净债务 总债务-盈余现款
总老本 总债务+整个者权力
营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-照应用度-研发用度+固定金钱折旧、油气
EBITDA 金钱折耗、出产性生物质产折旧+使用权金钱折旧+无形金钱摊销+弥远待摊用度摊销+
其他每每性收入
EBITDA 利息保险倍数 EBITDA /（计入财务用度的利息开销+老本化利息开销）
FFO EBITDA-净利息开销-支付的各项税费
解放现款流（FCF） 筹划举止产生的现款流（OCF）-老本开销
毛利率 （营业收入-营业成本） /营业收入×100%
EBITDA 利润率 EBITDA /营业收入×100%
总金钱文书率 （利润总数+计入财务用度的利息开销）/（今年金钱总数+上年金钱总数）/2×100%
产权比率 总欠债/整个者权力共计*100%
金钱欠债率 总欠债/总金钱*100%
速动比率 （流动金钱-存货）/流动欠债
现款短期债务比 现款类金钱/短期债务
剔除预收款项的金钱欠债率 （欠债总数-预收款项-公约欠债）/（金钱总数-预收款项-公约欠债）*100%
净欠债率 净债务/整个者权力
附录四 信用等第标志及界说
债务东谈主主体信用等第标志及界说
标志 界说
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，走嘴风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，走嘴风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，走嘴风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，走嘴风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，走嘴风险较高。
B 偿还债务的能力较地面依赖于简约的经济环境，走嘴风险很高。
CCC 偿还债务的能力相配依赖于简约的经济环境，走嘴风险极高。
CC 在歇业或重组时可赢得保护较小，基本弗成保证偿还债务。
C 弗成偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“－”标志进行微调，暗意略高或略低于本等第。
债务东谈主个体信用气象标志及界说
标志 界说
aaa 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，走嘴风险极低。
aa 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，走嘴风险很低。
a 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，走嘴风险较低。
bbb 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，走嘴风险一般。
bb 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，走嘴风险较高。
b 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务的能力较地面依赖于简约的经济环境，走嘴风险很高。
ccc 在不筹商外部特别复古的情况下，偿还债务的能力相配依赖于简约的经济环境，走嘴风险极高。
cc 在不筹商外部特别复古的情况下，在歇业或重组时可赢得保护较小，基本弗成保证偿还债务。
c 在不筹商外部特别复古的情况下，弗成偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“－”标志进行微调，暗意略高或略低于本等第。
瞻望标志及界说
类型 界说
正面 存在积极身分，改日信用等第可能进步。
相识 情况相识，改日信用等第梗概不变。
负面 存在不利身分，改日信用等第可能镌汰。
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