大悦城控股集团股份有限公司相
关债券 2025 年追踪评级讲明（22
大悦 02、23 大悦 01、22 大悦 01）
中鹏信评【2025】追踪第【415】号 01
信用评级讲明声明
除因本次评级事项本评级机构与评级对象组成奉求干系外，本评级机构及评级从业东谈主员与评级对象不存
在职何足以影响评级行动沉静、客不雅、公谈的关联干系。
本评级机构与评级从业东谈主员已履行尽责走访义务，有充分情理保证所出具的评级讲明顺从了着实、客不雅、
公谈原则，但分歧评级对象偏激关联方提供或已庄重对外公布信息的正当性、着实性、准确性和完满性
作任何保证。
本评级机构依据里面信用评级法式和责任方法对评级破除作出沉静判断，不受任何组织或个东谈主的影响。
本评级讲明不雅点仅为本评级机构对评级对象信用气象的个体办法，不动作购买、出售、捏有任何证券的
漠视。本评级机构分歧任何机构或个东谈主因使用本评级讲明及评级破除而导致的任何损失负责。
本次评级破除自本评级讲明所注明日历起见效，有用期为被评证券的存续期。同期，本评级机构已对受
评对象的追踪评级事项作念出了明确安排，并有权在被评证券存续时间变更信用评级。本评级机构领导报
告使用者应实时登陆本公司网站饶恕被评证券信用评级的变化情况。
本评级讲明版权归本评级机构扫数，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除奉求评级协议商定外，
未经本评级机构书面答应，本评级讲明及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行为或其他用途。
中证鹏元资信评估股份有限公司
大悦城控股集团股份有限公司关联债券2025年追踪评级讲明（22大
悦02、23大悦01、22大悦01）
评级破除 评级不雅点
? 本次等第的评定是计议到：大悦城控股集团股份有限公司（以下简
本次评级 前次评级
称“大悦城”或“公司”，股票代码：000031.SZ）房地产设备销售
主体信用等第 AAA AAA 范围仍位于行业前哨，在售及储备步地质地较优，营业地居品牌影
评级猜想 稳固 稳固 响力和运营智商较强，仍可为公司孝顺一定的现款流和利润，公司
临一定的资金压力，存在一定的或有欠债风险。
公司主要财务数据及办法（单元：亿元）
步地 2025.3 2024 2023 2022
总钞票 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
归母扫数者权利 103.54 105.96 138.43 154.02
评级日历
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
计议行为现款流净额 6.43 66.17 106.42 27.10
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总钞票陈说率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
剔除预收款项的钞票欠债
率
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
计议方式 总债务/总成本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
步地负责东谈主：郜宇鸿
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
gaoyh@cspengyuan.com
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
辛勤源流：公司 2022-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元
步地组成员：李莹莉 整理
liyl@cspengyuan.com
评级总监：
计议电话：0755-82872897
正面
? 公司仍具有很强的概括竞争智商和品牌影响力。2024 年公司房地产销售范围诚然下滑，但仍位居行业前哨；营业地
产仍保管较强的品牌影响力和运营智商，追踪期内投资物业及关联服务业务发达优于商场，仍为公司孝顺一定的现
金流和利润。
? 融资渠谈运动，钞票质地尚可，抗风险智商稳固。公司银行融资、公开商场债券融资、ABS、CMBS、REIT 等各类
化融资渠谈运动，2024 年首单破费 REIT 刊行得胜，成本商场招供度捏续教训。公司钞票以一二线城市房地产设备
步地及地盘储备、自捏营业物业等为主，钞票价值举座质地尚可。
饶恕
? 猜想公司销售仍承压。2024 年公司全口径销售额同比着落 19.88%，房地产商场仍在筑底回稳阶段，需捏续饶恕公司
要点步地入市节律及去化情况。
? 公司盈利智商办法弱化。因结算步地各别，公司计议性业务利润捏续收窄，存货跌价损失、互助步地投资损失侵蚀
利润，2024 年公司包摄于母公司的耗损额扩大。
? 公司仍濒临一定的资金压力。扫尾 2024 年末，公司在建步地猜想尚需投资 542.03 亿元（剔除累计已投资大于猜想总
投资的步地），举座范围仍较大。
? 需饶恕公司或有欠债风险。扫尾 2024 年末，公司对外担保余额 36.63 亿元，主要为对参股及互助设备公司的担保。
同期末公司紧要未决诉官司项三笔，主要由步地互助设备方的资金纠纷、债务纠纷引起，部分互助方存在负面舆情，
或对公司产生一定影响。
将来猜想
? 中证鹏元赐与公司稳固的信用评级猜想。咱们觉得公司在售步地质地较好，营业地产运营智商较强，融资渠谈运动，
抗风险智商稳固。
同行比拟
办法 金茂投资 大悦城 滨江集团 金融街
全口径协议销售金额（亿元） 982.55 369.00 1,116.30 194.51
总钞票（亿元） 3,634.42 1,785.75 2,590.83 1,216.33
营业收入（亿元） 530.83 357.91 691.52 190.75
净利润（亿元） 14.84 -25.59 37.91 -115.56
销售毛利率（%） 14.00 21.76 12.54 3.00
剔除预收款项的钞票欠债率（%） 69.92 72.88 61.42 76.41
流动钞票盘活率（次） 0.20 0.27 0.28 0.23
总钞票盘活率（次） 0.15 0.19 0.25 0.14
注：（1）金茂投资为上海金茂投资管制集团有限公司的简称（2）以上各办法均为 2024 年数据。
辛勤源流：Wind，各企业公开辛勤，中证鹏元整理
本次评级适用评级方法和模子
评级方法/模子称呼 版块号
房地产设备企业信用评级方法和模子 cspy_ffmx_2023V1.0
外部荒谬辅助评价方法和模子 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级方法和模子已表现于中证鹏元官方网站
本次评级模子打分表及破除
评分要素 办法 评分等第 评分要素 办法 评分等第
宏不雅环境 4/5 初步财务气象 5/9
行业&计议风险气象 7/7 杠杆气象 5/9
业务气象 财务气象
行业风险气象 3/5 盈利气象 中
计议气象 7/7 流动性气象 7/7
业务气象评估破除 7/7 财务气象评估破除 7/9
ESG 要素 0
诊治要素 紧要荒谬事项 0
补充诊治 0
个体信用气象 aa+
外部荒谬辅助 1
主体信用等第 AAA
注：各办法得分越高，暗意发达越好。
本次追踪债券概况
债券简称 刊行范围（亿元） 债券余额（亿元） 前次评级日历 债券到期日历
注：债券余额为 2025 年 6 月 23 日数据。
一、 债券召募资金使用情况
召募资金专项账户余额为0.00元。
召募资金专项账户余额为0.00元。
召募资金专项账户余额为200.41万元。
二、 刊行主体概况
追踪期内，公司称呼、注册成本、实获利本、股权结构未发生变化。扫尾2025年3月末，中粮集团
有限公司（以下简称“中粮集团”）径直捏有公司20.00%股权，通过全资子公司明毅有限公司波折捏有
监督管制委员会，2025年3月末公司产权及胁制结构干系如附录二所示。
公司系中粮集团旗下以住宅地产和营业地产为中枢板块，涵盖旅店、写字楼、长租公寓等多业态的
概括地产设备平台。扫尾2024年末，大悦城地产有限公司（证券简称“大悦城地产”，代码：0207.HK）
还是公司进犯子公司，负责营业地产建设及运营业务。
表1 2024 年末大悦城地产主要财务数据（单元：亿元）
公司简称 捏股比例 总钞票 扫数者权利 营业收入 净利润
大悦城地产 64.18% 1,352.25 553.97 198.31 -2.94
辛勤源流：Wind，中证鹏元整理
三、 运营环境
宏不雅经济和政策环境
内需，推动经济稳固进取、结构向优
平。一揽子存量政策和增量政策捏续发力、靠前发力，成果自若涌现。坐褥需求不竭规复，结构有所分
化，工业坐褥和服务业较快增长，“抢出口”效应加速开释，制造业投资延续高景气，基建投资保捏韧
性，破费超预期增长，房地产投资低位探底。经济转型经过中存在矛盾和阵痛，但也不乏亮点，新质生
产力和高技巧产业稳步增长，债务和地产风险有所着落，国出门入气象邃密，商场活力信心增强。二季
度外部场面严峻复杂，关税政策和大国博弈下出口和安闲率或濒临压力。国内新旧动能颐养，有用需求
不及，经济的活力和能源仍待进一步增强。宏不雅政策愈加积极，加速推动一揽子存量政策和增量政策落
实，进一步扩内需尤其是提振破费，效劳稳干事、稳企业、稳商场、稳预期，以高质地发展的详情味应
对各类省略情味。二季度货币政策不竭保管限制宽松，保捏流动性充裕，推动通胀讲理回升，不竭稳固
股市楼市，竖立新式政策性金融器具，辅助科技改进、扩大破费、稳固外贸等。财政政策捏续用劲、更
加牛逼，财政刺激有望加码，增多刊行超始终突出国债，辅助“两新”和“两重”范畴，扩大专项债投
向范畴和用作步地成本金范围，同期激动财税体制改良。加地面产收储力度，进一步防风险和保交房，
捏续用劲推动房地产商场止跌回稳。科技改进、新质坐褥力范畴要因地制宜推动，捏续增强经济新动能。
面对外部冲击，我国将以更大肆度促进破费、扩大内需、作念强国内大轮回，以有劲有用的政接应答外部
环境的省略情味，猜想全年经济总量再上新台阶，结构进一步优化。
详见《关税博弈，坚决作念好我方的事情——2025年二季度宏不雅经济猜想》。
行业环境
（一）房地产行业
房地产商场销售端呈现止跌回稳趋势，高能级中枢城市领先扶植，供给端复苏仍需时候，地盘投
资及新开工仍在低位，在融资辅助和去库存政策落地催化下，房企资金面有望改善。2025年房地产市
场仍承压，但跌幅有望收窄，行业进入磨底扶植阶段。
中城市成交面积同比已趋奉改善接近8个月，高能级中枢城市一、二手房成交量快速扶植，一线城市房
价趋于稳固。受库存高企、战术收缩影响，房企聚焦高能级城市土拍商场，宇宙地盘商场短期仍承压，
新开工面积、房地产设备投资增速仍处于低位，举座投资意愿未显然改善。行业融资政策捏续宽松，专
项债收地加速，房企到位资金有所好转，但需饶恕弱天赋房企的政策落地成果。举座来看，2025年中国
经济表里部压力仍存，住户收入预期较弱，商场仍在磨底状态，但供需两头政策捏续发力，行业基本面
有望自若扶植。
详见《信用猜想2025 | 房地产行业：“止跌”基础仍待夯实，房企收缩过冬》。
（二）营业地产
营业地产“以价换量”应答需求下滑，行业自若转向存量竞争，零卖物业发达优于办公物业，但
均濒临一定的下行压力，头部运营商具备先发上风，行业向头部集中
我国营业营业用房、写字楼投资均于 2017 年着落，年投资额较高点接近腰斩，新开工面积捏续下
滑，行业举座库存压力较大。需求方面，租借需求不及，商场开阔以价换量，优质零卖物业出租情况整
体优于办公物业。猜想 2025 年扩内需、促破费政策将不竭发力，破费商场有望自若复苏，但在短期内
住户预期偏弱的布景下，商铺及办公商场仍有压力。
图1 一 二 线 城 市 优 质 零 售 物 业 租 赁 情 况 （ 单 图2 一二线优质写字楼租借情况（单元：%、
位：%、元/平方米/天） 元/平方米/月）
平均空置率 首层房钱（右） 平均空置率 平均房钱（右）
- 21
辛勤源流：Wind，中证鹏元整理 辛勤源流：Wind，中证鹏元整理
头部运营商保管积极气派，行业向头部集中。我国营业地产设备运营商主要为内资房地产设备企业，
如万达商管、华润万象、龙湖集团等，部分港资专科运营商亦在内地零卖物业布局，包括太古地产、恒
隆地产、嘉里建设。比年房地产设备商场捏续诊治，内资运营商对营业地产业务青睐进程显然教训，通
过加大轻钞票拓展力度、存量步地优化运营、细分赛谈布局，大批企业营业板块营业收入增速开阔进取
举座营收增速。仲量联行数据骄矜，2024 年前十大运营商新增范围占要点 21 城新增范围的 51.1%，头
部企业强化高能级城市中枢性段布局，行业进一步向头部集中。
营业地产融资渠谈运动，或成为房地产设备企业进犯融资阶梯。营业地产的退出阶梯包括巨额往来、
CMBS、CMBN、计议性物业贷、类 REIT、REIT。证据中指盘考院数据，2024 年共有 260 宗营业地产
巨额往来，往来金额 1,338 亿元，平均单笔 5.8 亿元，买家以机构投资东谈主、场所国资为主，卖家以房企
为主。2024 年 1 月，央行松懈计议性物业贷管制，允许披发计议性物业贷用于偿还该企业及集团控股公
司存量房地产范畴的关联贷款和公开商场债券，可有用补充房地产企业融资渠谈。扫尾 2025 年 5 月 22
日，我国共刊行破费基础设施 REIT 八支，整个刊行范围 213.26 亿元，破费基础设施 REIT 的刊行，打
互市业物业“投融管退”全人命周期。
举座看，面前营业地产商场正向高质地发展转型，行业发展模式向增量运营滚动，头部运营商保管
彭胀措施，依托先发上风构建中枢竞争力。但短期内营业物业存量竞争加重，宏不雅环境复杂多变，需求
捏续承压，营业地产仍有承压。
四、 计议与竞争
公司主要从事房地产设备、营业地产设备及运营业务，追踪期内房地产设备销售捏续承压，结算收
入及利润进一步下滑；依托品牌效应和邃密的运营管明智商，营业地产运营较为安妥，仍可为公司孝顺
现款流和利润，业务进犯性教训。
旅店运营方面，2024年公司旗下旅店入住率同比有所下滑，畴昔营业收入有所着落。
表2 公司营业收入组成及毛利率情况（单元：亿元）
步地
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率
商品房销售及一级地盘设备 283.86 79.31% 14.26% 290.44 78.96% 19.56%
投资物业及关联服务 52.43 14.65% 59.53% 53.93 14.66% 61.24%
旅店计议 8.69 2.43% 31.49% 9.70 2.64% 35.27%
管制输出 2.07 0.58% 80.32% 2.66 0.72% 84.58%
物业偏激他管制 9.74 2.72% 11.60% 9.33 2.54% 6.93%
其他业务 1.11 0.31% 59.03% 1.77 0.48% 67.36%
整个 357.91 100.00% 21.76% 367.83 100.00% 26.47%
辛勤源流：公司 2023-2024 年年度讲明，中证鹏元整理
（一）房地产设备业务
公司仍具备范围上风，但销售功绩有所下滑；公司投资进一步收缩，优质新增步地对当期销售提
兴隆用较强，步地储备充裕，但需饶恕部分步地去化情况
追踪期内公司销售面积与销售额均大幅着落，但仍处于行业前哨，仍具备一定的范围上风。
位于西安市浐灞生态区（2宗）、西安市长安区、杭州市萧山区、三亚市；2024年公司在杭州市、西安
市分歧扫尾销售额93.73亿元、60.69亿元，新增步地对当期销售额提兴隆用显然，需捏续饶恕公司步地
投资情况偏激销售去化进展。
房地产设备销售收入仍承压。2024年公司主要结算步地位于南京市、深圳市、成王人市、金华市，与
上年度销售区域基本匹配。但2022年以来房地产商场价钱有所下行，公司商品房销售及一级地盘设备毛
利率有所下滑。2024年末，公司协议欠债余额249.96亿元，协议欠债对收入遮掩倍数较低。
表3 公司全口径房地产设备业务主要计议办法
办法称呼 2024 年 2023 年
新开工面积（万平方米） 30.54 97.62
齐备面积（万平方米） 230.06 359.04
结算面积（万平方米） 198.24 287.01
结算金额（亿元） 392.72 651.93
结算均价（元/平方米） 19,810.33 22,714.54
协议销售面积（万平方米） 166.91 223.01
协议销售金额（亿元） 369.00 460.55
销售均价（元/平方米） 22,107.72 20,651.44
注：全口径步地包含公司并表及一谈权利捏股步地。
辛勤源流：公司 2023-2024 年年度讲明及公司提供，中证鹏元整理
表4 公司新增步地情况
步地 2024 年 2023 年
新增步地数目（个） 5 3
新增地盘计容建筑面积（万平方米） 55.86 16.80
新增地盘总价款（亿元） 84.26 63.34
权利对价（亿元） 33.16 29.74
楼面均价（万元/平方米） 1.51 3.77
新增步地所处区域 杭州、西安、三亚 上海、西安、南京
辛勤源流：公司 2023-2024 年年度讲明及公司提供，中证鹏元整理
公司在售步地所处区位优良，土储范围大，但仍需饶恕部分步地去化情况。扫尾2024年末，公司主
要在售步地的待售面积整个703.49万平方米；公司待售面积中一线城市、二线城市、三四线城市占比分
别为9%、69%、22%，其中成王人、武汉、西安、昆明等要点二线城市占比拟高。2024年末公司地盘储备
范围剩余可设备计容建筑面积821.58万平方米，土储范围小幅着落，但仍较为充沛，地盘储备以朔方大
区和西南大区为主。公司待售步地区域布局相对散布，一二线城市占比拟高，各能级城市销售孝顺愈加
多元化，为自后续发展和风险防护奠定了较好的基础。中证鹏元饶恕到，房地产商场处于筑底回稳阶段，
公司部分步地去化较慢，将来本色销售情况存在省略情味。
扫尾2024年末，公司在建步地猜想尚需投资542.03亿元（剔除累计已投资大于猜想总投资的步地），
以西安、武汉、南京步地为主，公司仍濒临一定的资金压力。公司在建步地以住宅步地为主，商办亦有
较大体量，部分营业及办公居品将来可能存在一定的去化压力。
（二）地产运营业务
公司在营业地产范畴具备较强的品牌上风和运营管明智商，出租率仍保管较强韧性；首单破费
REIT落地，拓宽公司营业钞票退出渠谈，商场招供度捏续教训
营业板块战术进犯性教训，品牌价值仍较强。追踪期内，公司战术更新为“不凡的城市运营与好意思好
生存服务商”，教训营业引颈地位，立足于“大悦城” “大悦汇”两大法式居品线，捏续扩大计议业
务邦畿。2024年，公司开业三家购物中心，新开业购物中心出租率均处于较高水平；2024年末，公司在
营步地36个（含轻钞票和非法式化居品），总营业面积375万平方米。诚然追踪期内公司运营的购物中
心出租率略有下滑，但举座出租率仍保管较高水平（2024年平均出租率95.1%），销售量和客流量同比
均有增长，仍具有较强的品牌上风。
公司首单破费REIT落地，拓宽公司营业钞票退出渠谈，减轻资金压力。2024年9月，中原大悦城购
物中心封锁式基础设施证券投资基金（180603.SZ，简称“中原大悦城营业REIT”）上市，召募范围
公司写字楼、产业地产举座计议较为安妥。公司办公及产业物业位于北京、深圳、香港，所处区位
优良，2024年写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%，出租率保管较强韧性。
五、 财务分析
财务分析基础证实
以下分析基于公司提供的经信永中庸管帐师事务所（荒谬普通结伴）审计并出具法式无保属办法的
追踪期内公司盈利智商有所下滑，公司主动压降债务范围并诊治债务结构，重复钞票减值，公司
钞票范围仍有缩短，在手钞票质地尚可，再融资渠谈运动，偿债压力可控
成本实力与钞票质地
受公司主动压降债务、钞票减值、步地结转等要素影响，追踪期内公司总钞票仍有着落。存货还是
公司钞票的主要组成，追踪期内主要对南京天悦锦麟、深圳中粮悦章凤凰里、南京天悦风华、杭州悦著
云轩步地参加建设，步地所处区位较好，钞票质地尚可；同期较大范围的步地结转，公司存货有所减少。
始终股权投资范围小幅增长，主因对杭州一和谐设备步地追加投资、新增捏有中原大悦城营业REIT的
权利（原始权利东谈主认购40%）。
扫尾2024年末，公司受限钞票账面价值363.00亿元，主要为因借款典质的存货和投资性房地产，其
中因法院冻结资金及践约保证金受限的货币资金2.16亿元。公司另有使用范围受限的货币资金99.87亿元，
主因预售监管、贷款监管、召募资金专用账户监管，使用受限资金范围同比扩大。
追踪期内，公司购买深圳市锦峰城房地产设备有限公司少数股东股权，重复2024年公司存在一定亏
损，期末扫数者权利范围有所着落。综互助用下，公司产权比率有所缩短，但仍较弱。
图3 公司成本结构
总欠债 扫数者权利 产权比率（右）
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
表5 公司主要钞票组成情况（单元：亿元）
步地
金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 270.00 15.21% 270.89 15.17% 300.85 15.19%
存货 756.40 42.61% 767.85 43.00% 919.41 46.42%
流动钞票整个 1,245.97 70.20% 1,251.73 70.10% 1,449.76 73.20%
始终股权投资 139.94 7.88% 140.70 7.88% 128.77 6.50%
投资性房地产 306.61 17.27% 308.55 17.28% 314.88 15.90%
非流动钞票整个 529.03 29.80% 534.02 29.90% 530.85 26.80%
钞票整个 1,775.00 100.00% 1,785.75 100.00% 1,980.61 100.00%
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
盈利智商
公司计议性业务利润捏续收窄，2024年刊行中原大悦城营业REIT扫尾一定例模的钞票治理收益，
但存货跌价损失、互助步地投资损失侵蚀利润，公司盈利智商办法有所弱化。诚然房地产行业出现筑底
回稳迹象，但趋势有待进一步明确，且向公司计议端传导仍需时日，需捏续饶恕房地产行业周期波动对
公司盈利情况的影响。
图4 公司盈利智商办法情况（单元：%）
EBITDA利润率 总钞票陈说率
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明，中证鹏元整理
现款流与偿债智商
追踪期内，公司压降债务范围，优化债务结构，非标融资占等到债务成本均有所着落。2024年公司
获批“白名单”步地12个，计议性物业贷款步地7个，银行贷款融资有所增长；刊行中期单子50亿元，
公开商场融资滚续渠谈运动。追踪期内，中信建投-沈阳大悦城钞票辅助专项规划远隔并完成清理；公
司刊行中原大悦城营业REIT，扫尾钞票出表融资。2025年3月末公司总债务675.62亿元，债务范围仍较
大。
表6 公司主要欠债组成情况（单元：亿元）
步地
金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 6.45 0.48% 23.90 1.74% 9.60 0.63%
应付账款 116.24 8.56% 131.69 9.61% 159.81 10.52%
协议欠债 254.70 18.75% 249.96 18.24% 316.79 20.85%
其他应付款 200.27 14.74% 200.26 14.62% 187.72 12.35%
一年内到期的非流动欠债 135.03 9.94% 155.07 11.32% 205.89 13.55%
流动欠债整个 766.03 56.39% 814.06 59.41% 957.85 63.03%
始终借款 425.90 31.35% 403.55 29.45% 405.03 26.65%
应付债券 108.23 7.97% 91.82 6.70% 102.48 6.74%
非流动欠债整个 592.52 43.61% 556.14 40.59% 561.81 36.97%
欠债整个 1,358.55 100.00% 1,370.20 100.00% 1,519.66 100.00%
总债务 675.62 49.73% 674.34 49.21% 738.95 48.63%
其中：短期债务 141.48 20.94% 178.97 26.54% 214.30 29.00%
始终债务 534.13 79.06% 495.37 73.46% 524.65 71.00%
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
追踪期内公司销售承压、盈利弱化，EBITDA利息保险倍数下滑、OCF对净债务的遮掩进程有所下
降。受益于债务范围的压降，公司速动比率、现款短期债务比均有扶植。扫尾2024年末，公司未使用授
信额度1,618.62亿元；扫尾2025年5月末，子公司中粮置业投资有限公司15亿元中期单子；公司ABS、
CMBS、REIT等多元化融资渠谈运动。
表7 公司偿债智商办法
办法称呼 2025 年 3 月 2024 年 2023 年
剔除预收款项的钞票欠债率 72.55% 72.88% 72.24%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84
总债务/总成本 61.87% 61.87% 61.58%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27%
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
图5 公司流动性比率情况
速动比率 现款短期债务比
辛勤源流：公司 2023-2024 年审计讲明，中证鹏元整理
六、 其他事项分析
过往债务践约情况
证据公司提供的企业信用讲明，从2022年1月1日至讲明查询日（2025年5月12日），公司本部不存
在未结清不良类信贷记载，已结清信贷信息无不良类账户；公司公设备行的各类债券均按期偿付利息，
无到期未偿付或过时偿付情况。
证据中国本质信息公开网，扫尾讲明查询日（2025年6月11日），中证鹏元未发现公司被列入宇宙
失信被本质东谈主名单。
或有事项分析
扫尾2024年末，公司对外担保余额36.63亿元，主要为对合联营企业的担保。同期末公司紧要未决
诉官司项三笔，主要由步地互助设备方的资金纠纷、债务纠纷引起。公司部分步地接受互助设备模式，
个别互助方存在债务过时、诉讼纠纷等负面事项，或对公司互助设备步地偏激融钞票生影响，需饶恕公
司互助步地资金管控、实施协调及权利销售等情况。
七、 外部荒谬辅助分析
公司是中粮集团的进犯子公司，扫尾2025年3月末，中粮集团偏激全资子公司明毅有限公司整个捏
有公司69.28%股权。中粮集团动作国务院国有钞票监督管制委员会直属的以粮油食物全产业链为基础的
大型中央企业集团，成本实力淳朴，且在行业地位、资源掌控、居品结构、品牌驰名度以及商场与物流
收集等方面具有显耀上风。
中证鹏元觉得公司对中粮集团的进犯性为高度进犯，在公司濒临债务贫苦时，中粮集团提供荒谬支
捏的意愿相配强，主要体咫尺以下方面：
（1）中粮集团是国资委首批详情的16家以房地产为主业的中央企业之一，公司业务范围遮掩营业、
住宅、产业地产、旅店、写字楼、长租公寓、物业服务等范畴，是中粮集团旗下惟一的地产投资和管制
平台，业务进犯性很高。
（2）公司对中粮集团总钞票范围孝顺较大。扫尾2024年末，中粮集团总钞票范围为6,999.86亿元，
公司钞票总和占中粮集团的比重达25.51%。2024年中粮集团扫尾营业收入6,101.57亿元，同期公司营业
收入占中粮集团的比重为5.87%，营业收入占比教训。
（3）公司为中粮集团旗下概括地产设备业务计议主体，亦为中粮集团旗下进犯的境内债券刊行主
体，公司违聚会对中粮集团的声誉或品牌形象、融资渠谈或融资成本产生较大的影响。
附录一 公司主要财务数据和财务办法（并吞口径）
财务数据（单元：亿元） 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
货币资金 270.00 270.89 300.85 365.30
存货 756.40 767.85 919.41 957.05
流动钞票整个 1,245.97 1,251.73 1,449.76 1,577.07
投资性房地产 306.61 308.55 314.88 338.13
非流动钞票整个 529.03 534.02 530.85 567.25
钞票整个 1,775.00 1,785.75 1,980.61 2,144.32
短期借款 6.45 23.90 9.60 38.11
协议欠债 254.70 249.96 316.79 304.54
其他应付款 200.27 200.26 187.72 339.49
一年内到期的非流动欠债 135.03 155.07 205.89 121.14
流动欠债整个 766.03 814.06 957.85 1,036.18
始终借款 425.90 403.55 405.03 474.21
应付债券 108.23 91.82 102.48 114.69
始终应付款 0.00 0.00 17.14 17.48
非流动欠债整个 592.52 556.14 561.81 633.10
欠债整个 1,358.55 1,370.20 1,519.66 1,669.28
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
短期有息债务 141.48 178.97 214.30 157.85
始终债务 534.13 495.37 524.65 606.38
总债务 675.62 674.34 738.95 764.23
扫数者权利 416.45 415.54 460.95 475.04
营业收入 51.13 357.91 367.83 395.79
净利润 0.65 -25.59 1.21 -22.23
计议行为产生的现款流量净额 6.43 66.17 106.42 27.10
投资行为产生的现款流量净额 -1.55 4.91 64.45 -2.61
筹资行为产生的现款流量净额 -6.24 -93.14 -243.29 91.39
财务办法 2025 年 3 月 2024 年 2023 年 2022 年
销售毛利率 34.60% 21.76% 26.47% 24.06%
EBITDA 利润率 -- 16.21% 31.45% 11.73%
总钞票陈说率 -- 1.35% 2.90% 1.03%
产权比率 326.22% 329.74% 329.68% 351.40%
剔除预收款项的钞票欠债率 72.55% 72.88% 72.24% 74.13%
净欠债率 97.68% 99.85% 99.21% 86.53%
EBITDA 利息保险倍数 -- 1.73 2.84 1.18
总债务/总成本 61.87% 61.87% 61.58% 61.67%
OCF/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
计议行为现款流/净债务 1.58% 15.95% 23.27% 6.59%
速动比率 0.64 0.59 0.55 0.60
现款短期债务比 -- 1.50 1.36 2.30
辛勤源流：公司 2022-2024 年审计讲明及未经审计的 2025 年 1-3 月财务报表，中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图（扫尾 2025 年 3 月末）
辛勤源流：公司提供
附录三 主要财务办法计算公式
办法称呼 计算公式
短期债务 短期借款+应付单子+1 年内到期的非流动欠债+其他短期债务诊治项
始终债务 始终借款+应付债券+其他始终债务诊治项
总债务 短期债务+始终债务
未受限货币资金+往来性金融钞票+应收单子+应收款项融资中的应收单子+其他现款类
现款类钞票
钞票诊治项
净债务 总债务-盈余现款
总成本 总债务+扫数者权利
营业总收入-营业成本-税金及附加-销售用度-管制用度-研发用度+固定钞票折旧、油气
EBITDA 钞票折耗、坐褥性生物质产折旧+使用权钞票折旧+无形钞票摊销+始终待摊用度摊销+
其他平方性收入
EBITDA 利息保险倍数 EBITDA /（计入财务用度的利息支拨+成本化利息支拨）
FFO EBITDA-净利息支拨-支付的各项税费
解放现款流（FCF） 计议行为产生的现款流（OCF）-成本支拨
毛利率 （营业收入-营业成本） /营业收入×100%
EBITDA 利润率 EBITDA /营业收入×100%
总钞票陈说率 （利润总和+计入财务用度的利息支拨）/（今年钞票总和+上年钞票总和）/2×100%
产权比率 总欠债/扫数者权利整个*100%
钞票欠债率 总欠债/总钞票*100%
速动比率 （流动钞票-存货）/流动欠债
现款短期债务比 现款类钞票/短期债务
剔除预收款项的钞票欠债率 （欠债总和-预收款项-协议欠债）/（钞票总和-预收款项-协议欠债）*100%
净欠债率 净债务/扫数者权利
附录四 信用等第象征及界说
债务东谈主主体信用等第象征及界说
象征 界说
AAA 偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低。
AA 偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低。
A 偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低。
BBB 偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般。
BB 偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，误期风险较高。
B 偿还债务的智商较地面依赖于邃密的经济环境，误期风险很高。
CCC 偿还债务的智商突出依赖于邃密的经济环境，误期风险极高。
CC 在收歇或重组时可取得保护较小，基本不行保证偿还债务。
C 不行偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“－”象征进行微调，暗意略高或略低于本等第。
债务东谈主个体信用气象象征及界说
象征 界说
aaa 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低。
aa 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低。
a 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低。
bbb 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般。
bb 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，误期风险较高。
b 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务的智商较地面依赖于邃密的经济环境，误期风险很高。
ccc 在不计议外部荒谬辅助的情况下，偿还债务的智商突出依赖于邃密的经济环境，误期风险极高。
cc 在不计议外部荒谬辅助的情况下，在收歇或重组时可取得保护较小，基本不行保证偿还债务。
c 在不计议外部荒谬辅助的情况下，不行偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级（含）以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“－”象征进行微调，暗意略高或略低于本等第。
猜想象征及界说
类型 界说
正面 存在积极要素，将来信用等第可能教训。
稳固 情况稳固，将来信用等第好像不变。
负面 存在不利要素，将来信用等第可能缩短。
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